Ипотечное кредитование предполагает предоставление заемщику крупной суммы на продолжительный срок. По этой причине банки предъявляют к клиентам особые требования, при выполнении которых можно рассчитывать на получение ипотеки на выгодных условиях. В то же время отсутствие у заемщика полного пакета документов или плохая кредитная история могут привести к отказу в выдаче денег или негативно отразиться на процентной ставке.
По каким критериям банки оценивают заемщиков
Кредитно-финансовые организации тщательно проверяют клиентов, претендующих на получение ипотеки, оценивая их финансовое состояние и платежеспособность. Это позволяет банкам снизить собственные риски. С целью удостовериться, что человек будет своевременно погашать долг, кредиторы выработали ряд стандартных требований к заемщикам.
Возрастные ограничения
Обычно ипотека выдается на срок от нескольких лет до нескольких десятилетий, поэтому в отношении клиентов действуют строгие возрастные ограничения. Нижний возрастной порог не может быть менее 18 лет, а в большинстве случаев повышается до 21-23 лет. Верхняя возрастная планка достигает 70 лет, но этот возраст определяется на дату полного погашения ипотеки по установленному графику. То есть заявку на ипотечный кредит на срок до 20 лет может подать потенциальный заемщик не старше 50 лет.
Гражданство
Российские банки выдают кредиты на покупку недвижимости в ипотеку преимущественно гражданам РФ. Подобное обязательное требование отсутствует у немногочисленных кредитно-финансовых организаций, при этом послабления делаются в основном для резидентов Беларуси и Украины. В этом случае иностранный гражданин обязан проживать и работать в России на законных основаниях. Банк обязательно запросит подтверждающие документы, такие как миграционная карта, вид на жительство, официальное разрешение на работу и т.п.
Вид деятельности, стаж работы
Стандартные условия, которые предъявляются к трудовому стажу заявителя, предполагают официальную занятость на текущем месте работы не менее 4 месяцев и наличие общего стажа от 1 года. Кредиторы лояльнее относятся к потенциальным заемщикам, которые редко меняют место работы и имеют стабильный высокий доход. А наличие в трудовой книжке наемного сотрудника большого количества записей о смене работы, напротив, может вызвать у кредитора недоверие. Кроме того, банки с осторожностью выдают ипотеку специалистам, ведущим частную практику, а также не жалуют представителей опасных профессий. В случае с ними повышаются риски невозврата кредита, поскольку человек может остаться без стабильного дохода или утратить работоспособность в результате несчастного случая.
Уровень дохода
Платежеспособность заемщика определяется уровнем его доходов. При этом банкам важно получить документальное подтверждение заработка клиента. Отталкиваясь от этой информации, кредитор рассчитывает размер ежемесячного платежа, от которого зависит срок ипотеки. На погашение долга обычно идет не более 40-50% совокупного дохода, но обязательно учитываются финансовые обязательства заявителя перед другими банками, наличие иждивенцев, выплаты по алиментам и др. При определении общего уровня дохода к основным статьям причисляются заработная плата, пенсия и иные социальные выплаты, доход от предпринимательства, деньги, полученные от сдачи недвижимости в аренду и т.д.
Кредитная история
Хорошая кредитная история свидетельствует о благонадежности заемщика. Высокий кредитный рейтинг и отсутствие информации о просроченной задолженности в выписке из БКИ повышают вероятность одобрения ипотеки.
Кредитор самостоятельно запрашивает кредитную историю с согласия клиента. Если заемщик ранее не пользовался кредитами, банк не может спрогнозировать его платежное поведение, что способно обернуться отклонением заявки. Для повышения вероятности одобрения потенциальному заемщику следует до обращения в банк за ипотечным кредитом взять небольшой займ или кредитку с небольшим лимитом и вовремя погасить долг.
Первоначальный взнос
На хорошее финансовое положение заявителя косвенно указывает размер первоначального взноса, который клиент готов оплатить при приобретении недвижимости из собственных средств. Обычно банки с большей лояльностью относятся к потенциальным заемщикам, которые готовы самостоятельно оплатить от 20 до 50% стоимости недвижимости на момент заключения договора купли-продажи.
Что еще влияет на решение
Первоначально заявки на ипотеку обрабатываются в автоматическом режиме, чтобы подтвердить соответствие заявителя предъявляемым требованиям. Далее рассмотрение производится ипотечными специалистами и сотрудниками службы безопасности. Проверка производится по ряду параметров:
- соответствие представленных в анкете данных сведениям, содержащимся в документах, проверка подлинности приложенных бумаг;
- определение рисков на основании данных из заявки на ипотеку;
- оценка кредитной истории, наличие обязательств перед другими кредиторами;
- место работы, вид деятельности, общий трудовой стаж;
- наличие судимостей, взысканий, исполнительных листов, репутация заемщика.
Окончательное решение о предоставлении ипотечного кредита принимается после окончания всех проверок.
Какие документы понадобятся
Все российские банки запрашивают у заемщиков схожий пакет документов. Перечень бумаг может незначительно меняться в зависимости от внутренних правил кредитно-финансовой организации:
- Общегражданский паспорт.
- Второй документ (СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, водительское удостоверение и т.п.).
- Справка о доходах или по форме банка для наемных работников, налоговые декларации для ИП.
- Копия трудовой книжки или трудового договора.
- Свидетельство о регистрации брака, рождении детей.
Для повышения вероятности одобрения ипотеки потенциальный заемщик может приложить к пакету документов свидетельство о собственности на жилье, справку о наличии вкладов, владении ценными бумагами и иные документы, подтверждающие финансовое состояние и платежеспособность заявителя.
Наиболее частые причины отказа
Чаще всего банки отказывают клиентам в выдаче ипотеки по нескольким стандартным причинам:
- Несоответствие заемщика требованиям по возрасту, уровню дохода, продолжительности трудового стажа и т.д. Отсутствие отдельных документов из обязательного списка.
- Низкий кредитный рейтинг и плохая кредитная история. Наличие в выписке из БКИ информации о просрочках по предыдущим кредитам сроком более 3 месяцев, судебные разбирательства с банками, решения о взыскании долгов судебными приставами.
- Недостоверные сведения о заемщике в анкете, предоставление поддельных справок, ошибки или неточности в справках с места работы.
- Непогашенные задолженности по штрафам ГИБДД, налогам, уплате алиментов.
- Высокая закредитованность заемщика. Общая кредитная нагрузка рассчитывается с учетом всех действующих кредитов, по которым у клиента есть обязательства перед банками и МФО.
- Наличие судимости, банкротства.
Помимо этого отказ может ждать заявителя при повторном обращении за ипотекой, если ранее ему уже было отказано в предоставлении кредита и он не устранил причину отказа.
Как узнать, одобрят ипотеку или нет
Располагая сведениями о собственном кредитном рейтинге и уровне подтвержденного ежемесячного дохода, заявитель может заранее оценить свои шансы на получение ипотеки, однако окончательное решение принимает банк, и в случае отказа кредитор не обязан называть причину такого решения.
Статус заявки после ее подачи в банк (лично или на официальном сайте кредитно-финансовой организации) можно узнать в собственном профиле на сайте или в мобильном приложении, уточнить в офисе или по телефону горячей линии. При подаче заявки на ипотеку онлайн предварительное решение доводится до сведения клиента в кратчайшие сроки. Также на сайтах банков обычно размещены ипотечные онлайн-калькуляторы, позволяющие заранее рассчитать параметры кредита.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Для повышения вероятности одобрения ипотечного кредита потенциальному заемщику необходимо следовать нескольким простым правилам:
- Внимательно заполнять анкету, вносить в нее только достоверную информацию, перепроверять внесенные данные перед подачей заявки.
- Исправить кредитную историю, убедиться в отсутствии задолженностей по кредитам, налогам, штрафам и т.д. Каждый россиянин может два раза в год получить бесплатную выписку из бюро кредитных историй для проверки собственного кредитного рейтинга.
- Собрать все необходимые документы, предоставить справки о дополнительном доходе, свидетельство о собственности на недвижимость и/или на автомобиль.
- Привлечь созаемщика, поручителя или предложить банку залог. В случае привлечения созаемщиков учитывается их совокупный доход и общая закредитованность.
- Воспользоваться предложениями по оформлению льготной ипотеки. Особые программы действуют для молодых семей, для семей с детьми с привлечением материнского капитала, для военнослужащих и др.
Также можно постараться собрать крупную сумму для первоначального взноса — это также повысит вероятность одобрения заявки на ипотеку без отказа.
